Ký Hợp Đồng Thuê Mặt Bằng Ngày Nào? 3 Mốc Cần Chốt

01 · Chốt lịch

Đừng gộp ngày ký, ngày tính tiền và ngày nhận mặt bằng

Mỗi mốc có thể kéo theo nghĩa vụ khác nhau. Viết ngày cụ thể trong hợp đồng và biên bản bàn giao, thay vì để các bên tự hiểu.

02 · Kiểm tra điều kiện

Sáu nhóm điều khoản nên rà soát trước khi đặt cọc hoặc ký

1. Người ký và quyền cho thuê. Kiểm tra căn cứ sở hữu, đại diện hoặc ủy quyền; nếu là bên thuê lại, xác nhận quyền cho thuê lại được chấp thuận và còn hiệu lực.
2. Đúng mặt bằng và mục đích sử dụng. Ghi địa chỉ, diện tích, lối đi, khu vực dùng chung và ngành nghề dự kiến; làm rõ quy định về biển hiệu, giờ hoạt động, sửa chữa và điều kiện tòa nhà/khu dân cư.
3. Thời hạn, gia hạn và chấm dứt. Ghi thời điểm bắt đầu, cách gia hạn, thời gian báo trước, trường hợp được chấm dứt và việc xử lý tài sản đầu tư khi kết thúc.
4. Giá, cọc và thanh toán. Nêu số tiền, kỳ hạn, người nhận, chứng từ, thuế/phí bên nào chịu; xác định điều kiện hoàn cọc, khấu trừ và cách xử lý khi vi phạm.
5. Điều chỉnh giá thuê. Chọn mốc điều chỉnh, công thức hoặc mức tăng, thời điểm thông báo và hướng xử lý nếu không thống nhất. Tránh câu mở như “theo giá thị trường” nếu không có cách xác định.
6. Sửa chữa và bàn giao. Thống nhất hạng mục được làm, cần xin phép ai, thời gian thi công, trách nhiệm hoàn trả, hiện trạng khi nhận/trả và cách xử lý thiết bị hỏng.

Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 xác định các loại hợp đồng và hình thức văn bản. Khoản 4 quy định việc công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên khi ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; khoản 5 quy định bắt buộc với một số hợp đồng mua bán, thuê mua giữa cá nhân. Không nên suy rộng điều khoản đó thành quy tắc cho mọi hợp đồng thuê. Với nhà ở, cần đối chiếu thêm Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và hoàn cảnh giao dịch cụ thể.

03 · Lập ngân sách

Tính khoản tiền cần có trước ngày mở cửa, không chỉ nhìn tiền thuê

Đưa các khoản phải chi vào cùng một bảng dòng tiền. Đây là khung lập kế hoạch; lấy số liệu từ báo giá, hợp đồng và kế hoạch của cửa hàng mình.

Ghi thời điểm thanh toán từng khoản. Nếu nhận nhà sau ngày ký, đừng mặc định thời gian chờ là miễn phí. Với thời gian thi công, ghi số ngày, chi phí còn phải trả và điều kiện tính thời gian đó.

Điều khoản đặt cọc cần nêu mục đích, người nhận, thời hạn, điều kiện hoàn hoặc khấu trừ. Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định về đặt cọc và hệ quả xử lý trong trường hợp giao kết/thực hiện hợp đồng hoặc một bên từ chối; việc áp dụng phụ thuộc nội dung thỏa thuận và tình huống. Đọc Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 trước khi đồng ý điều khoản cọc.